Glossário do Proprietário

Vender, manter ou transmitir um imóvel obriga a lidar com termos técnicos — das áreas da caderneta aos regimes de propriedade e aos impostos. Este glossário reúne, em linguagem clara, os conceitos que um proprietário encontra com mais frequência. Não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal; serve para que cada conversa comece com as palavras certas.

Áreas e características físicas

Área bruta privativa

Superfície da fração ou edifício medida pelo perímetro exterior das paredes e pelos eixos das paredes que separam frações, incluindo varandas privativas fechadas e caves ou sótãos com utilização idêntica à da fração.

Área bruta dependente

Áreas cobertas de uso privativo com utilização acessória face ao destino do imóvel: garagens, lugares de estacionamento, arrecadações, sótãos ou caves sem utilização habitacional e varandas ou terraços cobertos.

Área bruta de construção

Soma das áreas de todos os pisos de um edifício, acima e abaixo do solo, medidas pelo perímetro exterior das paredes.

Área útil (RGEU)

Soma das áreas de todos os compartimentos da habitação, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias e arrumos, medida pelo perímetro interior das paredes que delimitam o fogo, descontando as paredes divisórias interiores.

Área útil de pavimento (certificado energético)

Soma das áreas dos espaços interiores úteis, medida em planta pelo perímetro interior das paredes exteriores, incluindo as paredes divisórias interiores.

Área habitável

Soma das áreas dos compartimentos destinados à habitação propriamente dita — quartos, salas e cozinha —, excluindo vestíbulos, circulações, instalações sanitárias e arrumos.

Área de implantação

Área de solo ocupada pelo edifício, delimitada pelo perímetro exterior das paredes exteriores ao nível do contacto com o terreno.

Área de terreno / área total do terreno

Superfície total do prédio, incluindo a área coberta pela construção e a área descoberta.

Logradouro

Área de terreno livre de um prédio urbano, adjacente à construção, destinada a uso complementar desta, como jardim, quintal, pátio ou acesso.

€/m² (preço por metro quadrado)

Indicador que resulta da divisão do valor de um imóvel pelo número de metros quadrados de uma determinada área desse imóvel.

Tipologia (T0, T1, T2...)

Classificação das habitações pela letra T seguida do número de quartos. A contagem por assoalhadas soma quartos e salas.

Pé-direito

Altura livre medida entre o pavimento e o teto de um compartimento.

Exposição solar

Orientação das fachadas e vãos de um imóvel em relação aos pontos cardeais.

Polígono de implantação

Delimitação da área de um lote dentro da qual é permitido edificar, fixada em alvará de loteamento ou instrumento de gestão territorial.

Valor

Valor patrimonial tributário (VPT)

Valor atribuído a cada prédio para efeitos fiscais, apurado pela Autoridade Tributária nos termos do Código do IMI.

Valor base dos prédios edificados (Vc)

Componente do cálculo do VPT correspondente ao custo médio de construção por metro quadrado, acrescido do valor do terreno de implantação.

Coeficiente de afetação (Ca)

Coeficiente que integra o cálculo do VPT e reflete o tipo de utilização do prédio: habitação, comércio, serviços ou estacionamento coberto, entre outros.

Coeficiente de localização (Cl)

Coeficiente que integra o cálculo do VPT e reflete a zona onde o prédio se situa, resultante do zonamento aprovado para cada município.

Coeficiente de qualidade e conforto (Cq)

Coeficiente que integra o cálculo do VPT e agrega elementos majorativos e minorativos das características do prédio, como piscina, garagem, estado de conservação ou inexistência de elevador.

Coeficiente de vetustez (Cv)

Coeficiente que integra o cálculo do VPT e reflete a idade do prédio, contada desde a emissão da licença de utilização ou a conclusão das obras.

Avaliação bancária

Relatório elaborado por perito qualificado, solicitado por uma instituição de crédito no âmbito de um pedido de financiamento, que determina o valor do imóvel para efeitos de garantia hipotecária.

Documentos do imóvel

Caderneta predial

Documento emitido pela Autoridade Tributária com os elementos matriciais do prédio: identificação, localização, composição, áreas, valor patrimonial tributário e titulares.

Certidão permanente do registo predial

Documento da Conservatória do Registo Predial que atesta a descrição do prédio, a titularidade e os ónus e encargos registados.

Licença de utilização

Título emitido pela câmara municipal que atesta que o imóvel reúne condições para o fim a que se destina, como habitação, comércio ou serviços.

Ficha técnica de habitação

Documento que descreve as principais características técnicas e funcionais do imóvel, elaborado pelo promotor e depositado na câmara municipal.

Certificado energético

Documento emitido por perito qualificado no âmbito do Sistema de Certificação Energética que classifica o desempenho energético do imóvel.

Telas finais

Peças desenhadas que retratam a obra tal como foi efetivamente executada, entregues na câmara municipal no final da construção.

Plantas do imóvel

Peças desenhadas do imóvel constantes do processo de licenciamento arquivado na câmara municipal.

Licença de Alojamento Local (AL)

Registo que titula a exploração de um imóvel como alojamento local, com número atribuído através do Balcão Único Eletrónico.

Construção e legalização

Licença de construção / obras

Título emitido pela câmara municipal que autoriza a realização de obras sujeitas a controlo prévio, como construção, ampliação ou alteração.

Obras isentas de licença e obras sujeitas a licenciamento

Distinção legal entre obras dispensadas de controlo prévio municipal, como a conservação e certas alterações interiores, e obras sujeitas a comunicação prévia ou licenciamento.

Legalização de obras

Procedimento camarário destinado a regularizar obras executadas sem o controlo prévio exigido ou em desconformidade com o aprovado.

Marquise

Fecho de varanda ou terraço com caixilharia.

Anexos

Construções secundárias destinadas a uso complementar da edificação principal, como arrumos, garagens ou alpendres, normalmente situadas no logradouro.

Alvará de loteamento

Título que aprova uma operação de loteamento e fixa as regras aplicáveis a cada lote, como área, finalidade, polígono de implantação e parâmetros de edificabilidade.

Regimes de propriedade

Prédio urbano, rústico e misto

Classificação fiscal dos prédios: urbanos, correspondentes a edifícios e terrenos para construção; rústicos, correspondentes a terrenos fora dos aglomerados urbanos com afetação agrícola ou florestal ou sem aptidão construtiva; e mistos, com parte rústica e parte urbana.

Propriedade horizontal

Regime jurídico pelo qual um edifício é dividido em frações autónomas que podem pertencer a proprietários diferentes.

Fração autónoma

Unidade independente de um edifício constituído em propriedade horizontal, distinta e isolada das restantes, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.

Permilagem

Valor relativo de cada fração autónoma, expresso em permilagem do valor total do prédio, fixado no título constitutivo da propriedade horizontal.

Propriedade total

Situação de um prédio não constituído em propriedade horizontal, pertencente na totalidade a um ou mais titulares, ainda que composto por andares ou divisões suscetíveis de utilização independente.

Usufruto e nua-propriedade

Desmembramento do direito de propriedade em que o usufrutuário tem o direito de usar e fruir o imóvel e o nu-proprietário conserva a titularidade da raiz.

Compropriedade

Situação em que duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre o mesmo imóvel, em quotas que podem ser iguais ou diferentes.

Herança indivisa

Património de uma herança ainda não partilhada, pertencente em comum a todos os herdeiros e administrado pelo cabeça de casal.

Direito de superfície

Direito de construir ou manter, perpétua ou temporariamente, uma obra em terreno alheio, ou de nele fazer ou manter plantações.

Urbanismo e limitações

PDM (Plano Diretor Municipal)

Instrumento de gestão territorial que classifica e qualifica o solo de todo o concelho, definindo o que pode ser construído, onde e em que condições.

Índice de construção / utilização

Parâmetro urbanístico que estabelece a relação entre a área de construção admissível e a área do terreno.

Cércea

Dimensão vertical de uma construção, medida desde o nível do terreno confinante até à linha superior do beirado ou platibanda.

Destaque de parcela

Separação de uma única parcela de um prédio, dispensada de licenciamento de loteamento quando cumpre os requisitos legais, passando a parcela destacada a constituir um prédio autónomo.

REN e RAN

Reserva Ecológica Nacional e Reserva Agrícola Nacional: restrições de utilidade pública que condicionam ou impedem a edificação nos solos por elas abrangidos.

Servidão predial

Encargo imposto sobre um prédio, dito serviente, em proveito exclusivo de outro prédio, dito dominante, pertencente a dono diferente — como as servidões de passagem, de vistas ou de aqueduto.

Imóvel classificado / em vias de classificação

Imóvel objeto de classificação como monumento nacional, de interesse público ou de interesse municipal ao abrigo da lei do património cultural, sujeito a regime especial de proteção.

Condomínio

Quota de condomínio

Comparticipação de cada condómino nas despesas de conservação e fruição das partes comuns e nos serviços de interesse comum, em regra proporcional à permilagem da respetiva fração.

Partes comuns

Partes do edifício não integradas nas frações autónomas — como estrutura, telhado, entradas, escadas, elevadores e instalações gerais — pertencentes em compropriedade a todos os condóminos.

Regulamento do condomínio

Documento que disciplina o uso, a fruição e a conservação das partes comuns do edifício.

Impostos e encargos

IMI

Imposto Municipal sobre Imóveis: imposto anual que incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios, devido por quem for proprietário a 31 de dezembro de cada ano.

AIMI

Adicional ao IMI: imposto que incide sobre a soma dos valores patrimoniais tributários dos prédios habitacionais e terrenos para construção de cada titular, na parte que exceda o limiar legal.

IMT e Imposto do Selo

O IMT, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, é devido pelo adquirente na compra do imóvel. O Imposto do Selo incide sobre a transmissão do imóvel.

Mais-valias

Ganho obtido com a venda de um imóvel, correspondente à diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, com as correções previstas na lei, sujeito a tributação em sede de IRS.

Ónus e hipoteca (e distrate)

Ónus são os encargos que impendem sobre um imóvel e constam do registo predial. A hipoteca é a garantia real que assegura um crédito. O distrate é o documento emitido pelo credor que titula o cancelamento da hipoteca após a liquidação da dívida.

Situações

Penhora e arresto

Apreensões judiciais registadas sobre o imóvel: a penhora no âmbito de um processo executivo; o arresto como providência cautelar destinada a garantir um crédito.

Venda com arrendatário (contrato em vigor)

Venda de um imóvel com contrato de arrendamento em curso, transmitindo-se o contrato ao novo proprietário, que assume a posição de senhorio.

Prédio devoluto

Prédio urbano ou fração que se encontra desocupada nos termos legais, aferida por indícios como a ausência de contratos ou de consumos de serviços essenciais.

Permuta

Contrato pelo qual dois proprietários trocam imóveis entre si, com ou sem tornas — a compensação em dinheiro correspondente à diferença de valor entre os bens permutados.

Direito de preferência

Direito, legal ou convencional, de determinadas pessoas ou entidades serem preferidas na compra de um imóvel, em igualdade de condições com terceiros.

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