IMT e Imposto do Selo

O IMT é calculado por escalões. A cada escalão corresponde uma taxa e uma parcela a abater, e o imposto resulta de multiplicar o valor pela taxa e subtrair essa parcela. É essa mecânica que evita saltos bruscos quando o preço atravessa a fronteira entre dois escalões.

A base de incidência não é necessariamente o preço escriturado: o imposto incide sobre o maior entre o preço declarado e o valor patrimonial tributário do imóvel. Em imóveis com valor patrimonial desatualizado a diferença é irrelevante, mas nem sempre é o caso, e vale a pena confirmar a caderneta antes de contar com o número.

As tabelas mudam consoante a região e a finalidade. O Continente e as Regiões Autónomas têm escalões próprios, e a habitação própria e permanente é tratada de forma diferente da habitação secundária, que começa a pagar logo no primeiro escalão.

Ao IMT acresce sempre o Imposto do Selo, à taxa de 0,8% sobre a mesma base. Aos dois somam-se os custos de escritura e registos, que não são um imposto e variam com o cartório ou o serviço escolhido: o campo está pré-preenchido com uma estimativa e é editável.

O regime para jovens até aos 35 anos isenta de IMT a aquisição de primeira habitação própria e permanente até um determinado valor, e isenta também o Imposto do Selo dentro desse limite. Acima dele o Selo volta a incidir sobre a totalidade do preço, e não apenas sobre o excesso: é um pormenor que muda o resultado mais do que parece.

A elegibilidade não se esgota na idade. Exige que seja a primeira habitação própria e permanente, que não tenha sido proprietário de outro imóvel habitacional nos três anos anteriores e que não seja dependente em IRS.

Desde 25 de maio de 2026, a aquisição de imóvel urbano habitacional por quem não é residente fiscal em Portugal é tributada a uma taxa fixa de 7,5% sobre a totalidade do valor, sem escalões e sem isenções. Ficam de fora terrenos para construção, imóveis de comércio e prédios rústicos, que mantêm as taxas normais.

O agravamento tem duas saídas previstas no próprio diploma. Tornar-se residente fiscal em Portugal no prazo de 2 anos após a compra permite pedir o reembolso da diferença. Em alternativa, afetar o imóvel a arrendamento habitacional com renda até 2 300 € por mês, com contrato celebrado nos 6 meses seguintes à compra e o imóvel arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos, conduz ao mesmo resultado.

Não considera isenções específicas ligadas a reabilitação urbana, a imóveis classificados, a fundos de investimento imobiliário ou a operações entre empresas. Não trata da aquisição de quotas-partes nem de permutas, onde a base de incidência se determina de outra forma.

Também não substitui a liquidação feita no portal das Finanças, que é o documento que conta no dia da escritura. O que faz é dar-lhe, antes disso, uma leitura fiável da ordem de grandeza, para que o valor não apareça como surpresa.

Os valores usados são os que vigoram em 2026 e são revistos todos os anos.