Mais-valias

O ponto de partida é o valor de aquisição corrigido. O valor pelo qual comprou é multiplicado por um coeficiente de desvalorização da moeda, publicado todos os anos por portaria, que traz o preço antigo para moeda de hoje. Um imóvel comprado há vinte anos tem um valor de aquisição bem mais alto, para efeitos fiscais, do que aquele que consta da escritura.

A esse valor corrigido subtraem-se as despesas que suportou na compra, como o IMT, o Imposto do Selo e a escritura, as obras de valorização dos últimos 12 anos comprovadas por fatura, e os encargos que suporta para concretizar a venda. O que sobra, face ao preço de venda, é a mais-valia bruta.

Metade dessa mais-valia é somada aos restantes rendimentos do agregado e tributada às taxas gerais de IRS. Por isso o simulador pergunta pelo rendimento anual: é ele que determina o escalão em que o ganho vai cair. O imposto que apresentamos é o acréscimo que a mais-valia provoca no IRS do agregado, e não o imposto total do ano.

Se o imóvel foi adquirido antes de 1 de janeiro de 1989, data em que entrou em vigor o Código do IRS, a mais-valia está excluída de tributação e não há imposto a pagar. O simulador mostra esse resultado logo que indique o ano.

Quem vende a habitação própria e permanente e reinveste noutra habitação própria e permanente pode excluir de tributação a parte correspondente ao reinvestido. O prazo é de 36 meses após a venda, ou de 24 meses antes dela se comprou primeiro e vendeu depois.

A exclusão é proporcional. O que conta não é o preço da casa nova, mas a parte do valor de realização que for efetivamente reinvestida, já líquida do crédito que for amortizado com a venda. Reinvestir metade exclui metade do ganho; reinvestir a totalidade exclui tudo. O simulador aplica essa proporção, mas o enquadramento concreto merece confirmação antes de se contar com ele.

Quem tem 65 anos ou mais, ou está reformado, dispõe de uma via paralela: o reinvestimento pode ser feito num seguro de rendas ou num plano de poupança-reforma, com regras próprias de subscrição e de resgate que este simulador não modela ao detalhe.

Desde 2023 os não residentes são tributados como os residentes, com metade da mais-valia a entrar no englobamento às taxas gerais. A diferença está em que o rendimento obtido fora de Portugal conta para determinar a taxa aplicável, pelo que a estimativa tende a ficar aquém do imposto real para quem tem rendimentos noutro país.

Não considera deduções à coleta, quociente conjugal, benefícios fiscais específicos nem menos-valias de anos anteriores que possam ser reportadas. Trata o rendimento do agregado como um valor único e aplica-lhe os escalões gerais.

Também não capta situações em que a titularidade do imóvel se reparte por várias pessoas com quotas diferentes, nem heranças, doações e partilhas, onde o valor de aquisição se determina por regras próprias.

Os coeficientes de desvalorização usados são os da portaria mais recente publicada. A tabela relativa às vendas de 2026 só é publicada no final do ano, pelo que o resultado sofrerá um ajuste ligeiro quando isso acontecer.