Arrendar ou vender?

O yield bruto é a conta mais simples e a menos informativa: a renda anual dividida pelo valor de mercado do imóvel. Serve para comparar imóveis entre si, mas não diz o que o proprietário recebe.

O yield líquido subtrai os custos que se mantêm haja ou não inquilino: condomínio, IMI, seguro multirriscos e manutenção. A manutenção é o custo que mais se subestima, porque não aparece todos os anos; o campo vem pré-preenchido com uma estimativa anual e é editável.

À vacância dedicamos um campo próprio. Um mês por ano sem inquilino corta cerca de oito por cento da receita anual, e é uma hipótese realista entre contratos. O cálculo usa os meses efetivamente arrendados para a receita e mantém os custos fixos por inteiro, que é como as coisas se passam.

Por fim, o IRS. No arrendamento habitacional a taxa depende da duração do contrato: começa em 25% nos contratos mais curtos e desce até 5% nos contratos de vinte anos ou mais. Como os custos suportados são dedutíveis ao rendimento predial, a taxa incide sobre o rendimento já líquido deles.

A escala de taxas por duração transforma o prazo do contrato numa variável económica e não apenas jurídica. A diferença entre um contrato curto e um contrato longo pode valer mais, ao fim de alguns anos, do que um aumento de renda que o mercado talvez não aceite.

Há ainda reduções adicionais que este simulador não aplica, por dependerem do histórico de cada contrato: cada renovação de igual duração desce a taxa em dois pontos, até um limite, e há uma redução para contratos novos com renda inferior à do contrato anterior sobre o mesmo imóvel.

O regime de renda moderada, dirigido a arrendamento habitacional com renda até um determinado valor mensal, está disponível como opção. Deixámo-lo desligado por defeito porque é recente e as condições de acesso ainda estão a assentar: ligue-o apenas se souber que o seu caso qualifica.

O arrendamento produz um rendimento anual e mantém a exposição à valorização do imóvel. A venda liberta um capital hoje e fecha essa exposição. Não há um número que arbitre entre os dois, porque medem coisas diferentes.

O que se pode fazer é ver os dois lados com o mesmo grau de detalhe. Ao lado do rendimento líquido anual que obtiver aqui, coloque o valor líquido que a venda lhe deixaria, e a decisão passa a assentar em duas grandezas comparáveis em vez de uma intuição.

A esses números junta-se depois o que nenhum simulador capta: o horizonte de tempo, a necessidade de liquidez, a tolerância à gestão de um arrendamento e o que o imóvel representa para si.

Os valores usados são os que vigoram em 2026 e são revistos anualmente.