Usufruto e nua-propriedade

Não há aqui margem de negociação nem espaço para perícia. O artigo 13.º do Código do IMT fixa a percentagem que se deduz ao valor da propriedade plena consoante a idade da pessoa de cuja vida depende a duração do direito. O que se deduz é o valor do usufruto; o que sobra é o valor da nua-propriedade.

A lógica é evidente assim que se enuncia: quanto mais novo o usufrutuário, mais tempo se espera que o usufruto dure e mais ele vale. Aos vinte anos o usufruto representa 80% do valor do imóvel e a nua-propriedade apenas os restantes 20%. A partir dos oitenta e cinco a relação inverte-se quase por completo.

Havendo vários usufrutuários, conta a idade do mais velho ou a do mais novo, consoante o direito termine pela morte de qualquer um deles ou pela do último que sobreviver.

Quando o usufruto é temporário, a conta muda: deduzem-se 10% por cada período indivisível de 5 anos que o direito ainda deva durar. A palavra indivisível não é decorativa: seis anos contam como dois períodos completos, tal como dez.

Sobre essa regra existe um tecto. A dedução do usufruto temporário nunca pode exceder a que se faria se o usufruto fosse vitalício. É por isso que o simulador continua a pedir a idade mesmo quando escolhe o prazo: sem ela não é possível saber onde está o limite.

Na venda com reserva de usufruto, em que se vende a nua-propriedade e se continua a viver na casa até ao fim da vida. É uma forma de libertar capital sem sair de casa, e o preço justo dessa operação começa exatamente nesta tabela.

Na doação com usufruto reservado, o movimento clássico de quem transmite um imóvel aos filhos em vida mas mantém o direito de lá viver e de receber as rendas. A doação incide sobre a nua-propriedade, e é sobre esse valor que os impostos se calculam.

E nas partilhas, quando um herdeiro fica com o uso e outro com a propriedade. Sem repartir o valor não é possível apurar quotas nem tornas.

Fica de fora deste simulador o direito de uso e habitação, que se calcula a partir do valor do usufruto mas com uma redução própria, e o direito de superfície, que tem regras separadas no mesmo artigo.

Os valores usados são os que vigoram em 2026 e são revistos todos os anos.