Comprar, renovar, vender

Na venda de um imóvel, o valor pelo qual se comprou é normalmente corrigido por um coeficiente de desvalorização da moeda, que reduz a mais-valia tributável e por isso reduz o imposto. É um mecanismo que compensa a inflação acumulada ao longo dos anos de posse.

O Código do IRS condiciona essa correção a um requisito temporal: só se aplica quando tiverem decorrido mais de 24 meses entre a aquisição e a alienação. Um projeto de compra, obra e revenda fecha-se quase sempre dentro desse prazo, e portanto não beneficia de coeficiente nenhum: o ganho é tributado por inteiro, sem qualquer atenuação.

Não sendo habitação própria e permanente, também não há exclusão por reinvestimento. Metade da mais-valia vai a englobamento e é tributada às taxas gerais de IRS, somada ao restante rendimento do agregado, o que num ano de bom resultado pode empurrar parte do ganho para um escalão superior.

Os encargos com a valorização do imóvel acrescem ao valor de aquisição e reduzem a mais-valia, desde que comprovadamente realizados nos últimos 12 anos. A palavra que sustenta a frase é comprovadamente: sem fatura em nome de quem vende, a obra existe na casa mas não existe na declaração.

É a decisão com mais consequência num projeto destes. Uma obra sem fatura sai mais barata no orçamento do empreiteiro e mais cara no imposto, e a diferença raramente compensa. Ao IMT, ao Imposto do Selo e à escritura pagos na compra aplica-se a mesma lógica: são despesas inerentes à aquisição, acrescem ao valor de aquisição e o simulador já os conta.

Existe uma isenção de IMT para quem compra para revender, mas é um regime de atividade: exige declaração de início dessa atividade apresentada antes da compra e prova, por certidão do Portal das Finanças, de a ter exercido em cada um dos dois anos anteriores. Quem faz um projeto pontual não a tem, e o simulador calcula sem ela.

O tempo. Um projeto orçado a oito meses raramente fecha a oito meses, e cada mês a mais é mais um mês de custos de posse, de juros se houver financiamento, e de exposição a um mercado que pode ter mudado.

O licenciamento. Consoante a extensão da intervenção, pode ser preciso comunicação prévia ou licença camarária, e há obras que param à espera de um parecer. Vale a pena saber em que regime se está antes de assinar a compra, não depois.

E o preço de venda, que aqui é uma expectativa introduzida por si. É o número que mais influencia a margem e o único que não depende de si. Simular com um preço de venda prudente e ver se a operação ainda faz sentido é o teste mais útil que esta página permite.

Se o resultado der negativo, a página mostra-o e não acrescenta conselho. Um projeto que não fecha nas contas é informação, e é para isso que se faz a conta antes.

Os valores fiscais usados são os que vigoram em 2026 e são revistos todos os anos.