IMT em permutas

O Código do IMT determina que, nas permutas, a base de liquidação é a diferença declarada de valores quando esta for superior à diferença entre os valores patrimoniais tributários. Há portanto duas diferenças a calcular, e conta a maior delas.

É uma regra com consequência prática imediata. Quando os valores patrimoniais estão desalinhados dos valores de mercado, e estão quase sempre, a diferença dos valores patrimoniais pode ultrapassar a diferença acordada entre as partes e passar a ser ela a base do imposto. Vale a pena ter as duas cadernetas prediais à mão antes de fechar valores.

O imposto é devido pelo permutante que recebe o bem de maior valor. O outro não paga IMT, ainda que também adquira um imóvel na operação.

Este é o ponto onde quase toda a informação em circulação se engana, e não é um pormenor: muda o imposto em milhares de euros. Apurada a diferença, seria natural procurá-la na tabela de escalões e aplicar a taxa correspondente. Não é o que a lei manda.

O Código do IMT remete, para as permutas, a regra das transmissões parciais: ao valor tributável aplica-se a taxa correspondente ao valor global do prédio. Na prática, apura-se a taxa média que resulta de tributar o imóvel recebido por inteiro e aplica-se essa taxa à diferença. Como os escalões são progressivos, essa taxa média é bastante mais alta do que a que um imóvel do valor da diferença suportaria.

O Imposto do Selo segue a mesma base: incide sobre a mesma diferença, à taxa de 0,8%, e é devido pelo mesmo permutante.

A permuta poupa IMT e Imposto do Selo, e poupa-os aos dois permutantes de uma só vez: em vez de dois impostos sobre dois valores inteiros, há um imposto sobre uma diferença. É essa a comparação que o simulador coloca lado a lado, e é habitualmente a parte mais persuasiva da conta.

O que a permuta não poupa é o IRS. Para efeitos de mais-valias, uma permuta é uma transmissão onerosa como qualquer outra, e cada permutante apura o seu ganho normalmente. O valor de realização é o valor atribuído ao bem recebido, acrescido ou diminuído das tornas. Quem entra numa permuta a pensar que evita o imposto sobre o ganho está a contar com uma poupança que não existe.

Fica também de fora deste simulador a permuta de bem presente por bem futuro, muito comum em operações com construtores, onde o valor do bem futuro só é fixado quando este adquire a natureza de prédio e o acerto do imposto é posterior.

Os valores usados são os que vigoram em 2026 e são revistos todos os anos.