Rentabilidade do alojamento local

No regime simplificado de IRS, o rendimento tributável não é o lucro: é uma percentagem da receita bruta, fixada por lei. O coeficiente substitui a dedução de custos, o que significa que a comissão da plataforma e as limpezas reduzem o que sobra na sua mão mas não reduzem o imposto.

O Código do IRS exclui expressamente o alojamento local de moradia ou apartamento do coeficiente reduzido da hotelaria. Fora de área de contenção aplica-se 35%; dentro dela, 50%.

A diferença não é pequena e depende inteiramente da morada. As áreas de contenção são definidas pelos municípios e abrangem boa parte dos centros de Lisboa e do Porto, precisamente onde a atividade é mais procurada. Ligar ou desligar esse interruptor no simulador muda o imposto em mais de mil euros num cenário corrente, e é a primeira coisa a confirmar na câmara municipal.

As duas colunas usam o mesmo imóvel e os mesmos encargos anuais, para que a diferença seja apenas a forma de exploração. De um lado, receita por noite menos comissões, limpezas e imposto pelo coeficiente. Do outro, renda mensal menos os mesmos encargos e o IRS sobre rendimentos prediais.

O que a comparação não capta, e convém dizer com todas as letras, é o trabalho. Um arrendamento de longa duração ocupa algumas horas por ano; um alojamento local ocupa algumas horas por semana, entre reservas, limpezas, respostas e imprevistos. Quando a diferença de resultado é pequena, é o trabalho que decide.

A segunda variável a olhar com desconfiança é a ocupação. É a que mais mexe no resultado e a que menos se controla: depende da localização, da sazonalidade, da concorrência que abrir na rua e da qualidade da gestão. Vale a pena simular com um cenário conservador antes de contar com o cenário bom.

O registo de alojamento local e as regras municipais. Há zonas onde não se abrem novos registos, condomínios que se podem opor e limites por prédio. Nada disso é verificável por um simulador, e tudo isso pode inviabilizar a operação antes de a conta sequer interessar.

As contribuições para a Segurança Social do trabalhador independente, que são um custo real e recorrente de quem explora a atividade. E a hipótese, prevista na lei, de optar a cada ano pela tributação segundo as regras dos rendimentos prediais, que em certos casos é mais favorável e merece contas próprias.

Por fim, o registo desta página é deliberadamente neutro. O alojamento local serve bem alguns imóveis e mal outros, e a resposta depende do imóvel, da zona e de quem o vai gerir. Não é uma recomendação nem uma advertência: é uma conta.

Os valores fiscais usados são os que vigoram em 2026 e são revistos todos os anos.