Custos anuais do imóvel

O IMI incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, que é o valor da caderneta predial e não o valor de mercado nem o preço que se pagou. Em imóveis antigos, com matriz desatualizada, a diferença entre um e outro pode ser considerável, e é sempre o valor da caderneta que conta.

A taxa é fixada anualmente por cada assembleia municipal, dentro de um intervalo legal que vai de 0,3% a 0,45% para os prédios urbanos. É por isso que a mesma casa, com o mesmo valor patrimonial, paga somas diferentes consoante o concelho, e é por isso que o simulador pergunta onde fica.

Muitos municípios aplicam ainda uma dedução fixa ao IMI da habitação própria e permanente conforme o número de dependentes do agregado. Como é facultativa e varia de concelho para concelho, fica assinalada mas fora deste cálculo — quem a quiser incluída tem-na na calculadora de IMI.

O adicional ao IMI não olha para cada imóvel isoladamente: soma os valores patrimoniais de todos os prédios urbanos que a pessoa detém a 1 de janeiro e tributa o conjunto. À soma abate-se uma dedução de 600 000 € por sujeito passivo, que passa ao dobro quando casados ou unidos de facto optam pela tributação conjunta.

Acima disso, a tributação é progressiva. Há um primeiro patamar, e depois taxas marginais mais altas para a parte do património que ultrapassa o primeiro e o segundo milhões, limiares que também duplicam na opção conjunta. Um detalhe que escapa a quase toda a informação em circulação: esses limiares medem-se sobre a soma dos valores patrimoniais antes da dedução, e não depois.

Ficam de fora do AIMI os prédios classificados como comerciais, industriais ou para serviços, e os classificados como outros. O adicional é, na prática, um imposto sobre património habitacional e terrenos para construção, e quem detém o seu património em imóveis de comércio não lhe está sujeito.

Somados o imposto, o condomínio e o seguro, um imóvel parado consome todos os anos uma percentagem do seu próprio valor. Não é um número dramático em nenhum ano isolado, e é precisamente por isso que passa despercebido: acumula-se em silêncio, ao longo de uma década de indecisão sobre o que fazer com uma casa herdada ou desocupada.

Comparar este valor com o que o mesmo imóvel renderia arrendado, ou com o que libertaria vendido, costuma ser o momento em que a decisão se torna óbvia.

As taxas municipais são as do IMI de 2025, o imposto que se paga em 2026, e vêm da consulta pública do Portal das Finanças. Os restantes valores são os que vigoram em 2026. Uns e outros são revistos todos os anos.