Vender para comprar

Entre o valor pelo qual a casa se vende e o dinheiro que fica disponível para a compra seguinte há um conjunto de descontos que raramente aparece na primeira conta. O capital em dívida ao banco sai por inteiro no dia da escritura. A comissão de reembolso antecipado do crédito acresce a esse valor, e muda consoante o contrato seja de taxa fixa ou variável. O certificado energético e os restantes encargos da venda saem também.

O que resta é o líquido, e é esse o número que interessa comparar com o custo da compra. Simular a venda pelo preço de anúncio e a compra pelo preço pedido é a forma mais rápida de descobrir tarde que faltam dezenas de milhares de euros.

Vender a habitação própria e permanente para comprar outra permite excluir a mais-valia de tributação, na proporção do que for reinvestido. A regra tem um detalhe que muda tudo: o que conta como reinvestido é o valor aplicado na casa nova sem recurso a crédito. Financiar mais a compra seguinte alivia a tesouraria do dia da escritura e agrava o imposto do ano seguinte.

Ao valor de realização abate-se ainda o capital do crédito amortizado com a venda, antes de calcular a proporção. É por isso que o simulador pede o capital em dívida: sem ele, a exclusão vinha sistematicamente subestimada.

O prazo é de 36 meses depois da venda, ou de 24 meses antes dela quando a compra vem primeiro, e a intenção tem de ser declarada no IRS do ano da venda. Não basta reinvestir: é preciso declarar que se vai reinvestir.

O imposto de mais-valias não se paga na escritura. Paga-se com o IRS do ano seguinte, meses depois de as duas operações estarem fechadas. Descontá-lo ao líquido da venda daria um número mais prudente mas menos verdadeiro: o dinheiro está lá, no dia da compra, e é com ele que se conta.

Por isso o simulador mostra-o à parte, com o valor da exclusão por reinvestimento já aplicada. São dois momentos de tesouraria diferentes e vale a pena vê-los separados, para que nenhum apanhe ninguém desprevenido.

Os valores usados são os que vigoram em 2026 e são revistos todos os anos.