Atualização da renda

Esta é a parte que raramente aparece explicada e a razão principal para esta página existir. Um senhorio que se esqueceu de atualizar a renda durante alguns anos não perde tudo, mas também não recupera tudo.

O Código Civil permite aplicar mais tarde os coeficientes que não chegaram a ser usados, desde que não tenham passado mais de 3 anos sobre a data em que teria sido possível aplicá-los. Tudo o que for mais antigo do que isso perde-se definitivamente: não se acumula, não se cobra retroativamente e não volta a estar disponível.

Na prática, quem tem seis anos de rendas por atualizar recupera três e perde três, e obtém exatamente o mesmo resultado que obteria se tivesse deixado passar apenas três anos. É por isso que o simulador diz quantos anos ficaram pelo caminho em vez de se limitar a apresentar um número: o valor da ferramenta está tanto no que se ganha como no que já não se ganha.

A atualização faz-se uma vez por ano e só depois de ter decorrido um ano completo sobre o início do contrato ou sobre o último aumento. Não há atualizações a meio do ano nem duas no mesmo ano.

A comunicação ao inquilino é obrigatória, tem de ser feita por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência sobre a data em que a nova renda produz efeitos, e tem de indicar o novo valor e o coeficiente aplicado. Sem essa comunicação, o aumento não se torna exigível, por muito correta que a conta esteja.

O coeficiente aplica-se ao arrendamento urbano e ao rural, para habitação e para outros fins. Mas cede perante o contrato: se as partes tiverem acordado por escrito um critério de atualização próprio, é esse que vale, e o coeficiente do INE deixa de ser o número relevante.

O coeficiente resulta da variação do índice de preços no consumidor sem habitação nos doze meses anteriores, com os dados disponíveis até 31 de agosto. É inflação medida, não uma decisão de política de rendas.

Em anos de inflação alta o Estado já interveio para travar o efeito: em 2023 impôs um limite de 2% quando o coeficiente apontava para 5,43%, e em 2024 houve novo limite no âmbito do pacote da habitação. Para 2026 não encontrámos diploma que imponha tecto, mas é matéria que muda com o Orçamento do Estado e vale a pena confirmar antes de comunicar um aumento.

O coeficiente é um máximo, não uma obrigação. Nada impede um senhorio de atualizar abaixo dele, ou de não atualizar de todo, e num contrato que corre bem essa é uma decisão que se pondera.