Prestação do crédito

O modelo usado em Portugal é a amortização francesa: a prestação é constante ao longo de todo o prazo, mas a sua composição não. No início, a maior parte do que paga são juros e uma pequena fatia é capital. À medida que o capital em dívida vai descendo, os juros descem com ele e a fatia de capital cresce.

Daí uma consequência que apanha muita gente de surpresa: nos primeiros anos, o capital em dívida quase não desce. Quem vende a casa cinco anos depois de comprar descobre frequentemente que deve ao banco quase tanto como no primeiro dia.

Alongar o prazo desce a prestação e aumenta bastante o total de juros pagos. Encurtá-lo faz o contrário. É o único trade-off real desta conta, e o simulador mostra-o ao mudar o número de anos.

Ao apreciar um pedido, o banco não olha para a prestação à taxa contratada. Aplica um agravamento a essa taxa, para testar se o mutuário aguentaria uma subida, e compara a prestação agravada com o rendimento. A esse rácio chama-se taxa de esforço.

O Banco de Portugal recomenda que essa taxa de esforço não ultrapasse 45%. O número é recente e vale a pena fixar a data: até agosto de 2026 o limite recomendado era de 50%, e a versão antiga continua a circular em quase todo o lado. A recomendação permite ainda que até 10% do montante concedido por cada instituição, em cada semestre, ultrapasse esse limite.

Mudaram também os prazos máximos recomendados, que passaram a depender apenas da idade: 40 anos para quem tem até 35 anos e 35 anos acima disso.

É por isso que a prestação testada aparece logo a seguir à prestação normal, e não escondida no fim: é o número que decide se o crédito passa.

Não compara bancos, não indica taxas de mercado a negociar e não sugere que mude de instituição. Isso é intermediação de crédito, que é uma atividade regulada e não é a nossa. Aqui há a matemática do crédito e mais nada.

A taxa que aparece pré-preenchida é a média das novas operações publicada pelo Banco de Portugal, referente a junho de 2026, e está ali apenas para a página abrir com um resultado. Não é uma taxa recomendada nem uma previsão: a taxa que interessa é a que o seu banco lhe propuser, e é essa que deve introduzir.

O cálculo trata a taxa como fixa durante todo o prazo. Num contrato de taxa variável ou mista, a prestação muda a cada revisão do indexante, e o valor aqui obtido vale para o período em que a taxa se mantiver.

Os valores usados são revistos regularmente. O ano fiscal em vigor é 2026.